|
За последний год наиболее популярным инструментом для целей финансирования строительства стали закладные.
Закладные – это действительно одни из немногих ценных бумаг, имеющих обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляющая ее владельцу прав на недвижимость. Единственным правом собственника закладной является право на получение суммы основного обязательства, приравненного к себестоимости строительства единицы недвижимости и отраженного в закладной. Закладные стали одной из наиболее удобных видов ценных бумаг именно для застройщиков в виду отсутствия государственного контроля за его выдачей и обращением. В условиях, когда целевые облигации спровоцировали массовые дефолты застройщиков-эмитентов, и как следствие были признаны инструментом легализации доходов полученных преступным путем, закладные стали наиболее оптимальным выходом для застройщиков.
Являясь идеологом и разработчиком закладных, Наталия Доценко-Белоус вынуждена сообщить следующее. В виду последних законодательных изменений, а именно, вступления в силу Закона №2367 с 23.07.2010 года , дальнейшее использование закладных для целей привлечения средств в строительство является неправомерной деятельностью, приводящей к существенному возрастанию рисков инвесторов – потенциальных покупателей жилой недвижимости.
Использование закладных создает следующие риски для инвесторов:
риск нецелевого использования средств, оплачиваемых покупателем финансовому посреднику за закладную;
риск возврата покупателю закладной суммы денежных средств, приравненных к себестоимости строительства единицы площади, отраженной в закладной (статья 20 закона Украины "Об ипотеке"). В то время как приобретение покупателем закладной осуществляется по цене, приравненной к рыночной стоимости будущей квартиры с целью получения ее в собственность.
риск признания сделки по приобретению закладной по цене, превышающей ее номинальную стоимость (сумму основного обязательства), сделкой, противоречащей публичному порядку (статья 228 Гражданского кодекса Украины) в виду отсутствия у нее экономического смысла. Так инвестором приобретается ценная бумага, которая дает возможность на получение суммы основного обязательства, по цене, которая существенно превышает сумму, получаемого в будущем дохода. Сделки, противоречащие публичному порядку, являются ничтожными в силу положений статьи 228 Гражданского кодекса Украины. На ничтожные сделки не распространяется презумпция правомерности (статья 204 Гражданского кодекса Украины), и они не требуют признания своей недействительности в судебном порядке, поскольку с момента их подписания они не создают правовых последствий для осуществляющих их (статья 236 Гражданского кодекса Украины).
В связи с этим, обращаем внимание заинтересованных лиц, что компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи строящейся жилой недвижимости, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст. 190 "Мошенничество" Уголовного кодекса Украины.
Автор: Наталия Доценко-Белоус
источник: |
