Банкиры обещают, что рынок ипотечных кредитов вырастет на 20% и планируют вдвое увеличить сумму выдачи кредитов. Эксперты разделяют оптимизм в том, что рынок ипотеки почти вернулся к докризисному уровню, но предупреждают о том, что отечественные банки так и не научились продавать ипотеку.

На прошедшей пресс-конференции председатель правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников озвучил итоги работы банка за прошлый год и рассказал о прогнозах. По словам Печатникова, по состоянию на 1 января  ипотечный портфель банка составляет 175 млрд рублей. В него входит около 101,6 тыс. действующих ипотечных кредитов, а доля регионального портфеля составляет 63%. Всего прирост по объему портфеля за прошлый год составил около 1,8%. По его итогам объем продаж ипотечных кредитов увеличился с 11,7 млрд рублей до 31,7 млрд рублей, что составляет около 19,4 тыс. ипотечных кредитов.

«В этом году мы планируем увеличить эти показатели в два раза, до 67 млрд рублей»,— заявил Анатолий Печатников. По его мнению, для перевыполнения планов есть все условия: темпы роста российского рынка кредитования должны составить 20%.

«Мы позитивно оцениваем рост на такого рода услуги и считаем, что рост ипотечных сделок в этом году составит 20%. В целом, объем средств населения, привлеченных на ипотеку, вырос на 30%. Сейчас граждане больше накапливают, чем занимают. Поэтому нам надо ждать, когда эта тенденция изменится, но, в ближайшие два года, думаю, нам не стоит ждать поворота в психологии граждан в сторону увеличения заемных средств»,— считает Печатников.

реклама

«Сейчас без каких-либо накоплений взять ипотечный кредит невозможно. Минимальный размер собственных средств составляет 10–15%, плюс расходы по ипотечной сделке. Чтобы было более наглядно — недорогая однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 5 млн рублей, то есть, прежде, чем взять ипотечный кредит, минимальные накопления только на первоначальный взнос должны составлять 500–750 тыс. рублей. А так как процентная ставка зачастую зависит от размера собственных средств — чем больше их размер, тем ставка ниже — будущие ипотечники стараются накопить до 30%-40% собственных средств»,— говорит руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина.

По данным Сбербанка РФ, действительно, самой главной отличительной чертой кредитования населения сегодня является осторожность, проявляющаяся как со стороны банков при оценке платежеспособности потенциальных заемщиков, так и со стороны домашних хозяйств, которые стали более рассудительными и полагаются на собственные ресурсы и сбережения при покупках бытовой техники, мебели и автомобилей.

«Наиболее популярной формой хранения сбережений как по надежности, так и по выгодности и целесообразности в кризисный период является приобретение недвижимости. Далее следуют рублевые счета. Хранение денег в валюте, как и другие формы сбережений идут со значительным отрывом. Можно выделить лишь две стратегии, к которым обращалось население в период кризиса— покупка дорогостоящих товаров за счет сбережений и извлечение сбережений с банковских счетов. И ту, и другую стратегию в большей степени реализуют более обеспеченные домохозяйства. Наибольшую финансовую мобильность, таким образом, проявляют наиболее обеспеченные группы населения. При росте общего доверия к банковским учреждениям, во-первых, выделяется лояльность наименее обеспеченных слоев и, во-вторых, проявляется эффект страхования вкладов физических лиц. В силу различий в уровне текущих доходов населения мелкие кредиты (на покупку техники, мебели) более популярны в селах и небольших поселениях, тогда как в крупнейших городах большую долю среди кредитных продуктов занимает более дорогое автомобильное и жилищное кредитование»,— — говорится в отчете Сбербанка РФ.

Также Печатников добавил, что из-за отсутствия роста жилищного строительства до уровня 2008 года на рынке почти нет новых площадей. В итоге потребители будут испытывать нехватку жилья, что будет сдерживать рост сделок. «По итогам прошлого года введено в эксплуатацию 58,1 млн кв. м жилья. Это меньше, чем в 2008 и 2009 годах, но снижение по сравнению с 2009 годом незначительное, свидетельствующее о том, что негативные последствия экономического кризиса 2008–2009 гг. уже реализовались. Таким образом, в этом и последующих годах с большой вероятностью будет наблюдаться рост объемов ввода жилья»,— говорится в отчете ВТБ24.

Как полагает президент Ассоциации ипотечных брокеров Владимир Лопатин, рынок ипотечных кредитов вполне может вырасти в этом году еще в 2,5 раза. «Есть ощущение, что на рынке ипотеки сказывается эффект отложенного спроса, а финансовый кризис для покупателей оказался не таким страшным. Правда, есть основания полагать, что в следующем году уже не будет тех улучшенных условий по приобретению ипотечных кредитов, на которые пошли в этом году банки»,— предупреждает Владимир Лопатин.

По данным ВТБ 24, в ноябре-декабре рост просроченной задолженности почти остановился. По состоянию на 1 января доля просроченной задолженности, согласно МСФО, составляет 7,6%. До конца года объем розничного портфеля ВТБ24 составит 250 млрд рублей или 14% от всего российского рынка. Лидером по числу ипотечных сделок по-прежнему является Москва - из-за объема валютных кредитов и довольно больших размеров ипотечных кредитов. В этом году банк собирается по возможности сохранить объем просроченной задолженности.

Большинство должников-ипотечников сегодня рассчитывают на наследство и межсемейный обмен. Реально в период кризиса 20% ипотечных заемщиков столкнулись с трудностями оплаты кредитов. Из них 80% преодолели проблемы: помогли родственники (90%); поменяли работу (17%); реструктурировали (14%). Проблемные заемщики в основном относятся к представителям малого бизнеса, гостинично-торговому сектору, офисным служащим и рабочим. Повышение налогов на ФОТ усугубит их ситуацию.

Исследование Сбербанка РФ показало, что кризис оказал оздоравливающее влияние на рынок ипотеки. Столкнувшись с обострением проблемы задолженности в начале кризиса, кредиторы и заемщики выработали модель адаптации к новым экономическим условиям. В большинстве случаев домохозяйства мобилизовали внутренние ресурсы и повысили экономическую активность (среди заемщиков выше доля тех, чье материальное положение улучшилось или не изменилось, чем в среднем по населению), а кредиторы предложили условия реструктуризации проблемных займов. Потенциальные участники ипотечных программ отложили неудовлетворенный спрос, накапливая сбережения в ожидании более лучшего ценового предложения и более выгодных условий кредитования.

Результаты проведенного Сбербанком РФ исследования подтверждают, что на пике экономического роста рынок ипотеки развивался в условиях дефицита спроса, хотя была иллюзия дефицита предложения. Результат— четверть заемщиков с высокими рисками задержки платежей.

«Представления о плохих жилищных условиях, как драйвере развития ипотеки преувеличены: только 10% тех, кто реально (по доходам) может участвовать в ипотеке, проживает в тесном и частично благоустроенном жилье, и считают это основной проблемой, на решение которой должны быть направлены ресурсы»,— говорится в отчете.

По словам Анатолия Печатникова, после кризиса не стоит ожидать особенно крупных ипотечных сделок: по самым крупным кредитам наиболее богатые клиенты расплачиваются до сих пор, а основная часть граждан предпочитает облегчить себе условия кредитования. Наиболее распространенной суммой кредита, по словам Печатникова, является сумма в 3–5 млн рублей. Самой крупной сделкой был кредит, выданный на 90 млн рублей. «У многих покупателей сформировалось консервативное отношение к приобретению жилья: если до кризиса 30% кредитов приходилось на квартиры в строящихся домах, то сегодня только 17% кредитов берут на покупку жилья в новостройках»,— констатирует банкир.

«Большую долю ипотечных кредитов всегда составляли кредиты на покупку вторичного жилья. Так как предложения по вторичному жилью (особенно если говорить о Москве) гораздо больше, чем предложений по строящемуся жилью. Плюс нужно учитывать, что в строящейся квартире нельзя жить, пока она не будет готова, поэтому новостройки в основном приобретают те, кто хочет улучшить свои жилищные условия и уже имеет квартиру»,— комментирует эту тенденцию Ирина Кажикина. Она согласна с тем, что спрос на ипотечные кредиты постепенно возвращается, но основным сдерживающим фактором для заемщиков по-прежнему является финансовая нестабильность.

«Одновременно с уверенностью в личном финансовом благополучии граждан возвращается и спрос на ипотечные кредиты. Стимулировать людей на активное использование ипотечного кредитования может финансовая грамотность и как уже было сказано выше экономическая стабильность. Сейчас ипотекой пугают детей, называют кабалой и ярмом. Необходимо донести до обычных потребителей выгодность ипотечного кредита»,— объясняет эксперт.

Мнение Ирины Кажикиной разделяет и Владимир Лопатин. По его мнению, проблема с выдачей кредитов состоит вовсе не в психологии покупателей, а в том, что участники ипотечного рынка не правильно продают ипотеку. «Почему кризис не сказывается на покупателях машин, которые по-прежнему берут кредиты на их приобретение, и берут чаще всего не в банках, а там, где эти машины продаются. Вот и ипотечные кредиты надо продавать тем, кто продает квартиры — риэлторам или строительным компаниям. Ипотека должна предлагаться вместе с товаром»,— резюмирует Лопатин.

• Начало ремонта квартир
• Как торговать на Форекс
• Преимущества бизнеса в Сингапуре
• Кредитные операции: группы и формы
• Банковские комиссии на кредит и дополнительные сборы